Текст: Сунанда Джайясилан (Sunanda Jayaseelan)
China Plaza 66 — один из самых известных в Шанхае объектов коммерческой и офисной недвижимости. В этом здании на момент открытия в 2001 г. использовались новейшие технологии и современный дизайн, и оно привлекло много ценных арендаторов. Однако со временем оборудование стало устаревать, и хотя привлекательность здания для арендаторов сохранилась, его конкурентоспособность на рынке недвижимости Шанхая стала подвергаться все увеличивающемуся давлению со стороны новых объектов с более современным оборудованием.
Проектировщиками China Plaza 66 было принято решение о модернизации систем вертикальной транспортировки комплекса в соответствии с выросшими потребностями в подъеме и для улучшения пассажиропотока в комплексе. Это позволило повысить эффективность и производительность в комплексе и выйти на уровень предложений более новых зданий.
China Plaza 66 — пример тенденции к модернизации, наблюдаемой в различных регионах. С устареванием высотных зданий по всему миру эта тенденция ускорилась.
«Мы видим, что большое число зданий в мире преодолевают рубеж срока эксплуатации в 15–20 лет; столько же лет работает и оборудование лифтов», — объясняет Джеффри Монтгомери (Jeffrey Montgomery), директор KONE по ключевым проектам в Азиатско-тихоокеанском регионе. — Хотя здания послужат еще много лет, используемые в них технологии должны обновляться, и не один раз, а постоянно с появлением новых технологий каждые 2–3 года».
Повышение эффективности посредством модернизации
Преимущества модернизации очевидны. Помимо установки нового оборудования для перевозки растущего числа людей она повышает безопасность и стабильность такого оборудования, как лифты и эскалаторы. Это, в свою очередь, повышает удобство пользователей и позволяет им добраться из точки А в точку Б более оптимальным способом Более того, использование новых технологий повышает эффективность и позволяет полностью использовать цифровые возможности, что может помочь управляющим компаниям оценивать состояние оборудования в реальном времени и уменьшать воздействие на окружающую среду. «Природа модернизации сама по себе эволюционировала. Хотя исторически при модернизации использовались только технологии, относящиеся к лифтам и эскалаторам, сегодня модернизация охватывает и цифровые технологии», — отмечает Джеффри Монтгомери.
Одна из таких технологий, полностью меняющая управление коммерческой недвижимостью, — это интернет вещей (IoT). В последнем исследовании центра финансовых услуг Deloitte прогнозируется, что установка датчиков в коммерческой недвижимости во всем мире вырастет с 71 миллиона в 2015 г. до 1,3 миллиардов в 2020 г, а среднегодовой темп роста составит 78,8%.
Реализуя эти возможности, компания KONE совместно с платформой Watson IoT компании IBM выпустила решение «На связи 24/7». Установленные на лифтах удаленные датчики используются для сбора информации и ее передачи в реальном времени в облачную сеть KONE, после чего она анализируется в программе Watson IoT. Это помогает выявить шаблоны, которые могут использоваться для улучшения пассажиропотока, понимания условий работы оборудования и даже запланировать обслуживание до возникновения проблемы.
Сведение перерывов в работе к минимуму
Эти технологии были испытаны в специальном решении по модернизации, предоставляемом KONE. Датчик в реальном времени собирает данные о том, сколько людей входит и выходит из холла и какова траектория их перемещения, после чего информация отображается на теплокарте. Это помогает управляющим компаниям не просто строить теоретические модели, но и понимать шаблоны фактического использования здания, благодаря чему они лучше подготовлены ко всевозможным непредвиденным ситуациям. И хотя модернизация крайне важна, проектировщики настороженно относятся к прерыванию обычной работы здания, которое она вызывает, и этот настрой легко понять.
«Модернизация по своей сути разрушительна», — говорит Джеффри Монтгомери. — Одна из самых больших проблем, с которой мы сталкиваемся — это минимизация влияния модернизации на существующих пользователей, и компания KONE продолжает наращивать опыт в этой области.»
Важно провести модернизацию так, чтобы она не вызвала простои и беспокойство у жильцов и арендаторов. Компания KONE разработала технологию эффективной модернизации, включая решение KONE EcoMod™, возволяющее сохранить существующий интерьер и фасад здания.
Ключевую роль здесь играет умение KONE инвестировать в правильные ресурсы в нужное время. Инвестиции в различные научно-исследовательские центры по всему миру, обучение управляющего персонала и сотрудников, работающих с клиентами, и создание эффективных линий связи для накопления опыта, полученного этими сотрудниками, приносят ощутимую пользу и помогают KONE модернизировать здания и давать им новую жизнь.